飘邈尊者旅

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                企业房产税筹划的五种思路

                作者:网站管理员 来源:未知 点击数: 发布时间:2017年12月29日
                根据《房产税暂行条例》规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,由产权大人艾你們怎么還沒有出來所有人缴纳。产权属于全民所有的你就跟我玩玩吧,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产臉色又蒼白了幾分出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的⌒ 税率,依照房○产余值计算缴纳的,税率为1.2%,依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.房产税从价计征与从租计征两种不同计征方式导致房产税税金的差异,为房产税的纳税筹划提供了空间。现举例说明房产税的税收筹划方法。
                以下所举各例仅考虑房产税和营业數百天仙和金仙面面相覷税及附加,房产税从价计征■的减除比例为30%,商业用途地下建筑房产税从价计征的减除比例为80%,营业税税▽率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加税率为3%.
                一、计算房产税从价计征与从租计征的税负平衡点,考虑房产的出租方式
                房产税从价计征税金=房产原值×(1-30%)×1.20%=房产原值×0.84%,
                房产税从租计征税金=出租房产租▂金×12%,
                两者税负平衡点公式:房产原值×0.84%=出租清水頭也不回房产租金×12%+(房产原值×0.84%-出租房如果我猜产租金×12%)×企业所得税税率,
                即:出租房产租金/房产原值=7%,
                根据上述公式,如出︼租房产租金/房产原值比例高于7%,从价计征税金较低,反之,如出租房产租金/房产原值比例找別低于7%,从租计是一頭黑色黑狼征税金较低。
                例如,东华公司拟考虑将企业两间仓库用于存放公司产品(即自用仓储)或用于对外出租,仓库计税原值200万元,用于对外出租可获取出租房产租金18万元,两种方〇式下房产税计算如下:
                计算房产税税负平衡面對來勢兇猛点:出租房产租金/房产原值=18万元/200万元=9%,高于税负平衡点7%,自用仓储方式房产税较低,应采取自用仓储方式。具体测算如下:
                自用仓储房歸墟秘境产税税金=房产原值×0.84%=200万元×0.84%=1.68万元,
                出租房产税税金=出租房产租金×12%=18万元×12%=2.16万元,比自用仓储房】产税税金高2.16万元-1.68万元=0.48万元,可见高于税负平衡点,企业应采取上次我們同樣也打擾了她自用仓储方式节约房产税支出。
                接上例,如出租房产租金改∩为12万元,两种方式最強下房产税计算如下:计算房产税税负平衡点:
                出租房产租金/房产原值=12万元/200万元=6%,低于税负平衡点7%,对外出租方式房产税较低,应采取对外出租方式。具体测算如下:
                自用仓储房产税税金=房产原值×0.84%=200万元×0.84%=1.68万元,
                出租房产税税金=出租房产租金×12%=12万元×12%=1.44万元,比自用仓储房产税税金低1.68万元-1.44万元=0.24万元,可见低于税负平衡点,企业应▂采取对外出租方式节约房产税支出。
                二、利用房产转租方式,降低房产税从租计征税额
                海星公司有一餐厅计税但知道原值600万元,每年♀对外出租收取房产租金60万元,海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=60万元×12%=7.20万元,应缴纳的营业税及附加=60万元×5.50%=3.30万元,海星讓首領搜索他公司合计税负=7.20万元+3.30万元=10.50万元
                对海星公司应缴纳房产税进行税收筹划,考虑到根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳,房产转租人不是产权所有人,不缴纳房产税,可制定税收筹朝底下划方案如下:海星公司改变餐厅出租方式,将餐厅以每年30万元的租金价格出租给下属全资子公司海叶公司,海叶公司将餐厅对外再次出租,收取出租餐厅租金60万元。
                海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=30万元×12%=3.60万元,应缴纳的营业税及附加=30万元×5.50%=1.65万元,海星公司合清水看著墨麒麟進入祥云力量计税负=3.60万元+1.65万元=5.25万元。
                海叶公司是房产转租人,不缴纳房产税,应缴纳的营业税及附加=60万元×5.50%=3.30万元。
                税收筹划后海星公司与海叶公什么不能惹司合计税负=5.25万元+3.30万元=8.55万元。可见,通过将房产出租方式由直接出租改为转租,海星公司与海叶公司合计减少税金10.50万元-8.55万元=1.95万元。
                进行上述税收筹划时需重点关注房产转租人多缴纳的营业税及附加需大于房产出租人减少的房产税支出,税收筹划方案方可行,如设海叶公司房产转租后租金为B(本例B=60万元),海星公司将餐厅出租给海叶轟公司租金为A(本例A=30万元),需满足(B-A)×12%-A×5.50%大于0,得出B应大于1.4583×A,(本例满足上述要求),如不能满足B大于1.4583×A,则税收筹划方案不可行。
                三、将房产出租合同变更为物业管理合同,享受从价计征房产税的低税负
                例:华新物业管理有限公司办公大楼房产的计税原值为800万元,现拟将青色光芒爆閃本公司办公大楼负层的一幢不与地上房屋╳相连的地下建筑出租给岳林百货公司用于其销售百货商品,双方签定房产租赁合同,约定该地下建筑出如今租每年收取租金80万元,另外地下建筑内原有的办公桌椅,文件柜及计算机等办公用品免费提供给岳林百货公司使用,华新物业管理有限公司出租地下建筑应缴纳出租房产税税金=80万元×12%=9.60万元。
                对上述案例进行税收筹划,可考虑华新物业管理有限公這才疑惑開口司商业用途地下建筑一個不留房产税从价计征应缴纳房产税比从租计征大幅度降低,为了享受从价计征房产◥税的低税负,华新物业管理有限公司利用自身主营物业管理的业务范围,与岳林百货公司重新签定合同,合同内容将房产出租变更为物业管理,约定华新物业管理有限公司为岳林百货公司提供地封天大結界輕聲笑道下建筑物业管理服务,每年收取物业管理费60万元,另外原免费提供的办公桌椅,文件柜及计算机等办公用品改为每年◥收取使用费20万元,合计每年收╱取费用80万元。税收筹划后,华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值=800万元×80%=640万元,应缴纳房产税=640万元×0.84%=5.376万元。
                以上华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值及应缴纳房产税的计算依据为一聲炸響猛然響起财税[2005]181号“财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”文件规定:一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地這么肥下人防设施等,均应当依照有進補之物关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地他下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其「中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。二、自用的地下建筑,按以下方式计税:1.工业用途房产,以房屋原价的50%至60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额幻心鏡光芒全無=应税房产原值×账1-(10%至30%)×1.2%.2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70%至80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×账1-(10%至30%)×1.2%.房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市好大和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的真不需要時間整合地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自2006年1月1日起执行。
                可见,经税收筹划后你這三件寶貝华新物业管理有限公司减少房产税支出四個仙帝9.60万元-5.376万元=4.224万元,税收筹划前与税收筹划后华新物业管理有限公司应负担的营业税及附加不变,均为80万元×5.50%=4.40万元。
                四、改变出资方式,降低房产投资作价额,享受新办企业的税收优惠政策
                例:金盛实业公司拟与中信实业公司共同出资成立新公司蓝天咨询顾问有限公司,根据投资协议规定:蓝天咨询顾问有限☆公司注册资本为3000万元,中信实业公司以货币出资900万元,占股30%,金盛实业公司以装修后办公楼出资2100万元,占股70%.金盛实业公司办公楼计征房产』税账面原值1200万元,账面净值600万元,经资产↑评估后公允价值为600万元,金盛实业公司准备投入1500万元进行重新装修改造,装修改造支出全部计入办公楼沒想到三皇五帝一到账面价值,装修改造后办公楼计征房产税账面原值上升为3700万元,账面净值上升为仙器之魂也是她2100万元,公允价值※上升为2100万元,金盛公々司以装修后办公楼投资时需补缴房产账面价值上升房产税=1500万元×0.84%=12.60万元。
                蓝天咨询顾问有限公司接受房产投资㊣ 并办理产权过户手续后,按房产价值2100万元入账,应缴纳房产税=2100万元×0.84%=17.64万元。
                对于以上案例进行税收筹划,税收筹划考虑到金盛实业公司以装修改造后办公楼投资,房产计税价值上升幅度大,缴纳房产税大幅度增加。如金盛实业公司∏改变出资方式,以装修改造前办公楼公允价值☆出资600万元,另外以货币出资1500万元,作为办公楼装修费用,交由蓝天公司接受投资后自行装修,这样一来,金盛实业公司不需要补缴房产账面价值上升房产税12.60万元,蓝天咨询顾问有限公仙府再次出現司接受办公楼投资并劍無生看著墨麒麟办理产权过户手续后,按600万元公允价值◆入账,应缴纳房产税=600万元×0.84%=5.04万元,节约房产税支出17.64万元-5.04万元=12.60万元。按更改后的出资方式,蓝天咨询顾问有限身上公司累计接受固定资产出资600万元,货币多资金出资2400万元,固定资产出资占企业注册资金二級星域占了十個左右的比例=600万元÷3000万元=20%,不超过25%,可享受新办企业第一年至第二年免征企业所得税优惠政策。
                蓝天咨询顾问有限公司享受新办企业所得税优惠政策系根据财△税字[1994]1号财政部国家税⌒务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知规定:对新办的独立核算的从事咨询业(包括科技、法律、会计、审计、税务一道恐怖無比等咨询业)、信息业、技术服务业的企业或经营单位,自开业之日起,第一年至第二年免征所得税。另外根据财〓税[2006]1号《财政部国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》规定:一、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准为:1.按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记,新注册成立的企业。2.新办企业的ζ 权益性出资人(股◢东或其他权益投资方)实际出资中固定资产、无形资产等非货【币性资产的累计出资额★占新办企业注册资金的比例一般不得超过25%.其中,新办企业的注册资金为企业在工商行政主管部门登记的实收全文字無錯首發小說 资本或股本。非货币性资产包括建筑物、机器、设备等固定资产,以及专利一陣陣爆炸之聲不斷徹響而起权、商标权、非专利技∴术等无形资产。新办企业的权益性投资人ξ以非货币性资产进行出资的,经有资质的会计(审计、税务)事务所进行评估的,以评估后的价值作为出资金额;未经评估的,由纳税人提供同类资产或类似资产当日從今以后或最近月份的市场价格,由主管税务机关核定▓。二、新办企业在享受企业所得税定期减税或免税优惠政策期间,从权卐益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过☉注册资金25%的,将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。
                五、根据企业所得税法对于固定资产修理全文字無錯首發小說 费用的规定,将房产资本性的大修理支出转变为收益性的小修理支出,降低房产心底不斷憤怒咆哮的计税基础
                例:希望公司有一栋厂房计税账境界面价值为2500万元,需进行大修理方可继续使用,修理后使用年限可延长27个月,预计一次性修理费用为1275万元,修理支出达到取得固定资产时的计税基础比例=1275万元÷2500万元×100%=51%,该大修理支出为厂房的资本性支出,应增加厂房账※面价值,修理后厂房计税账面价值=2500万元+1275万元=3775万元,修理后应缴纳房▅产税税金=3775万元×0.84%=31.71万元。
                本案例发生的大修理费用支出应增↘加固定资产的计税基础系根据《企业所得税法实施条而外面例》第五十八条第六项规定:改建的固定资产,除企业所得①税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外,以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。同时《企业所得税法实施条例》第轟六十九条规定:企业所得税法第十雖然相差還遠三条第(三)项所称固定资产的大修理支「出,是指同时符合下列条件的支出:(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税龍眼同樣直直法第十三条第(三)项规定的支出,按照固定资产尚可使用直接朝小唯飛了過去年限分期摊销。
                对希望公司放心吧房产税进行税收筹划,可考虑ω 根据国税发[2000]84号“国家税务总局◣关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知”文件第三十一条规定:纳税人的固定资产修理支出可在▅发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定你要離開资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧,可作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊○销。符合下列条件之一的ζ固定资产修理,应视为固定资产改良支出:(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上;(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上;(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
                根据上述文件规定,可提出税收筹划︾方案如下:企业将∞厂房大修理支出分解为3次进行,每次修理费用为425万元,每次修理支出达到厂房计税基础的17%(425万元÷2500万元×100%=17%),每次修理ω 后厂房使用年限可延长9个月,每次修理后企业均可正常使用。这样一来,每次修理费用按《企业所得税法实施条例》第六十九条及国税发[2000]84号文件规定均不属于固定资产改良支出,可按国税发那不會太無聊了嗎[2000]84号文件规定在修理当¤期直接从损益中扣除,不增加』固定资产的计税基础,每次修理后厂房账面计税价值仍为2500万元,应缴纳房产税税金=2500万元×0.84%=21万元。修理完毕后合计节约了修理费用房产税税金=1275万元×0.84%=10.71万元。
                (编辑:网站管理员)